Изменить категорию земель для строительства дома

Владельцы земельных участков с категорией земель для сельскохозяйственного назначения часто хотят использовать свою землю для строительства дома. Закон разрешает строительство домов на сельхозке только с видом разрешенного использования — садоводство. Если вид разрешенного использования земельного участка другой, то построить дом без изменения категории земли нельзя.

Изменение категории земель в таком случае необходимо проводить путем установления или изменения границ населенных пунктов. При планировании развития территории жилые зоны часто расширяют за счет земель, прилегающих к границам населенных пунктов, или расположенных рядом. Поэтому шансы на успех повышаются, если ваш участок примыкает к населенному пункту.

Сразу отметим, что препятствиям для изменения категории земли станет:

попадание участка в границы особо охраняемой природной территории или иной природоохранной зоны;
отнесение участка к особо ценным и продуктивным сельскохозяйственным угодьям или землям лесного фонда – они попадают в перечень земель, использование которых для других целей не допускается;
попадание участка в границы зон охраны объектов культурного наследия – строительство зданий на таких участках обременено существенными ограничениями или запрещено;
не согласие с грядущими изменениями местных жителей, которые на публичных слушаниях проголосуют против изменений, тогда усилия и расходы по переводу окажутся напрасными.

Итак, для строительства на земельных участках с категорией земель для сельскохозяйственного назначения вносятся изменения:

в генеральный план близлежащего населенного пункта;
в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения или его части;
в ЕГРН.

Для изменений генплана и ПЗЗ владелец участка должен подать ходатайство об изменении категории земель в органы местного самоуправления или в органы исполнительной власти субъекта, отвечающие за градостроительную деятельность. Ходатайство будет рассмотрено в течении двух месяцев. При отсутствии запретов и противоречий исполнитель подготовит акт и включит изменение категории земель участка в задание на очередное уточнение генерального плана и ПЗЗ поселения.

В этом случае от собственника не требуется иных затрат, кроме усилий по «сопровождению» — чтобы о его решении не забыли, поскольку ввиду дефицита бюджетов плановые изменения градостроительной документации случаются нечасто.

Мы предлагаем ускорить процесс – закажите (ссылка на ГТЦ) услуги по внесению изменений в генеральный план населенного пункта и ПЗЗ. Внесение изменений в градостроительную документацию за счет заинтересованных лиц удобный инструмент для органов архитектуры. Попутно они вносят накопившиеся изменения без выбивания бюджетов и сложных закупочных процедур.

Поскольку минимальная площадь участков для сельскохозяйственного назначения – 1 гектар, заказчик получит как минимум четыре участка для ИЖС площадью 20-22 соток каждый. Стоимость полученного актива легко оценить, изучив предложения по продаже земли в аналогичных местах, поэтому затраты на услуги по разработке градостроительной документации окупаются без проблем.

Начинать в любом случае стоит с визита в местный орган архитектуры. Там подскажут, нет ли препятствий к переводу участка, и уточнят порядок действий. И если препятствий нет – обращайтесь за услугами по изменению генплана и ПЗЗ в ГеоТехЦентр!